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Prévisionnel SCI IR - (Prêt amortissable - Prêt In Fine)
                                                                       
                                                                                 
Acquisition des Murs via une SCI à : 
IR
 
Amortissable In Fine
Prêts                                                                                
Coûts :     Montant
Montant du prêt = PV + Frais - Apport
                                                                                
Exemple de Prix d'achat 
 
Annuel
Taux 
                                                                               
                                                                             
                                                                               
Environ 8,5 % du Prix de vente hormis frais de négociation et honoraires de prêts (+0,5%)
Frais d'acquisition + Travaux 
                                                                         
Apport 
Amortissable In Fine
                                                                                 
                        Total à financer Montant                                                                                 
      Taux                                                                                 
Exploitation                                                                            
Capital social :                                                                          
Loyers annuels perçus A                                                                           
Loyers annuels perçus B 
Amortissable Crédit Bail
                                                                                 
                                                                                   
Charges locatives annuelles - Taxes foncières                                                                                
        Durée                                                                                 
                                                                                           
Valeurs d'exploitation   Année                          
Loyers annuels perçus, Révision
Triennale Annuelle
Progression
                          
Loyers autres perçus, Révision
Triennale Annuelle
                         
Charges locatives                            
                         
                         
                         
Résultat                            
                           
Jean
Selon la loi, les SARL et Sociétés par actions sont tenues de mettre en réserve 5% du bénéfice de l'entreprise. Ce prélèvement cesse d'être obligatoire quand la réserve atteint 10 % du Capital Social .Le capital servant de calcul est le capital existant au moment du prélèvement. Bien que cela soit rare, les statuts peuvent imposer d'affecter un certaine quotité du bénéfice à un ou plusieurs fonds de réserves.
Réserves légales
                                                                                         
                         
                         
                         
                         
Trésorerie cumulée                              
                                                                                           
SCI - IR : Trésorerie avant Imposition à la TMI du résultat                          
                                                                                           
Nombre de Parts Fiscales
Bénéfice imposable à l'IR    
Prélèvements sociaux pris à la source de                           
Dont CSG déductibles de                           
Base d'imposition à l'IR                               
Montant de l'IR (Barème 2026)                              
SCI - IR : Revenus nets après Imposition à la TMI du résultat                          
                                                                                           
Il est à noter que les bénéfices d'une SCI à l'IR sont d'autant plus fiscalisés que les revenus de l'associé sont importants.
Dès lors l'écart de capitalisation entre une SCI à l'IR et une SCI à l'IS se réduit d'autant plus que les revenus de l'associé sont importants
Revenus annuels d'activité du foyer fiscal après déduction forfaitaire de 10 %
Inscrire le revenu net imposable du foyer fiscal.
En cas de distribution annuelle des dividendes, ces derniers s'ajoutant aux revenus du foyer modifient la tranche marginale d'imposition pouvant atteindre celle dite des 45 %
  
Nombre d'associés dans la SCI                                                                                        
Revenus annuels imposables d'un des associés de la SCI                            
Montant de l'IR                              
Base d'imposition à l'IR (base d'imposition de la SCI + Revenus d'Activité)                          
Montant de l'IR (Barème 2026)                              
Revenus nets apportés réellement par la SCI après Imposition à la TMI du résultat                          
                                                                                           
                                                                                           
Capitalisation en cas de dissolution d'une SCI à l'IR                                                                        
Prix d'Achat Frais d'Acquisition Travaux Prix de Revente Plus Value Taxable Délai de détention
Pus Value Taxable = Prix de vente - Prix d'achat - frais d'acquisition
Nombre d'années de détention du bien jusqu'avant la vente et la durée limite de déductibilité jusqu'à 30 ans de détention du bien
  ans
                 
Vente du bien suivie de la liquidation de la SCI : SCI à l'IR
  Prix d'achat du bien                                                                                      
  Plus Value taxable (PV-PA-Travaux-Frais d'acquisition)                                                                
  Taxe à 19 % + Surtaxe sur la Plus Value selon barême                                                                
  Trésorerie de la SCI avant dissolution                                                                        
  Remboursement des avances en Cpte Courrant                                                                                    
  Droit de partage sur Boni de liquidation (2,5 %)                                                                                    
  Dividendes distribuables                                                                                        
  Dividende imposable après abattement de 40 %                                                                                      
  Prélèvements sociaux de 18,6% pris à la source                                                                              
  Dont CSG déductibles à 6,8 %                                                                              
  Base d'imposition à l'IR                                                                                     
  Taxation des dividendes à la TMI                                                                                      
  Disponible sur Boni de liquidation                                                                                  
  Revenus nets du vendeur hors frais dissolution/notaire ou /Comptable   Année de la vente des murs 
Nombre d'années de détention du bien jusqu'avant la vente
 Année en cours =
Nombre d'années de détention du bien jusqu'avant la vente
 Résultat =                                                                     
   
Appproximativement car le loyer progresse selon l'indice ilc (indice des loyers commerciaux)
 Hors Impots sur le Revenu                                                                        
  Capitalisation + revenus de la SCI pour l'acheteur lors de la 1ère année, hors IR
La capitalisation porte sur le revenu de la SCI la 1 ère anné + le capital remboursé la 1 ère année

   Capitalisation + revenus de la SCI pour le vendeur =                                                                    
                                                                                           
                                                                                           
                                                                                           
 
Ce qui change en 2025 ; Depuis le 1er avril 2025, les départements ont la possibilité de relever le taux normal de la taxe de publicité foncière ou du droit d'enregistrement à hauteur de 5 % (contre 4,50 % auparavant), pour les actes passés et les conventions conclues entre le 1er avril 2025 et le 31 mars 2028.
Notez que cette hausse ne s'applique pas aux primo-accédants, c'est-à-dire aux acquéreurs n'ayant pas été propriétaires de leur résidence principale les deux dernières années.
 
 
Attention en 2026 les prélèvements sociaux sont passés à 18,6% au lieu de 17,2% et l'IR reste à 12,8%